虽然瑞海地们随时有可能上市开盘，虽然元鼎地块依然有开发商出手拿地，虽然在九月末我们会迎来一个新盘的小高峰，但是我相信很多青岛的地产人心中都有一个大大的问号：

  如果市场惨淡，与众多一二线城市差距越拉越大，我们该反思什么，又应该改进什么呢？

  金九的上半场，老王调研了北京和天津两个城市。选择这两个看不出太多东西的城市原因，来自于开发商朋友的贴心建议：成都和西安就别去看了，青岛和这些城市已经不在一个维度了。然而，就是土拍热度和产品力将青岛远远甩在身后的城市，又进一步为产品迭代松绑。《(成都市城市规划管理技术规定(2024)〉的补充规定》征询意见稿公布，拟将支持高品质住宅规划建设管理的相关联的内容纳入《成都市城市规划管理技术规定（2024）》。其中，最为关键的一条是：

  1、板率从原20%升至30%：阳台、飘窗以及各类形式的入户花园、空中花园、露台等房屋附属空间的水平投影面积不大于该项目住宅计容建筑面积的30%；

  2、支持住宅立面公建化设计：阳台无论封闭与否，均按照其水平投影面积的1/2纳入容积率计算；

  这两条政策，彻底为小户型改善产品，甚至是刚需产品，打开了四代宅的“大门”。

  最近三年，以成渝、西安、大湾区为代表的二线城市，一直在“因地制宜”的政策鼓励下，不断进化着产品。

  根据克而瑞的不完全统计多个方面数据显示，2023年以来，市场上出现含建筑面积约110平方米及以下的第四代住宅典型项目约有17个，其中多个项目最小面积不到90平方米。

  四代宅在小面积段产品中的运用，最大的特征是打破了面积壁垒，多元高赠送成为其亮点，飘窗、阳台、花池等一应俱全，加之大露台，明显提升实际使用面积，以更高的产品价值满足刚需家庭的需求。

  我们看看最为极致的重庆某四代宅95平方米户型，包含了6米挑高的“空中浮岛”露台，偶数层约12平方米花园，奇数层约9平方米庭院，在刚需产品中也能实现LDKBG一体化，整体赠送率高达40%。

  虽然这个户型并不适合青岛，但是我们的住宅总体赠送率能达到40%。开发商就敢做100㎡的改善房，120㎡就可以从容做四室的二孩房。那么，青岛新房市场还会这样温吞水吗？上半年的土拍榜，青岛与TOP20的差距十分明显，结合青岛的城市量级和GDP，比南通、镇江、石家庄都差，这种“冷”正常吗？

  如果市南中岛、市北元鼎销售拉胯，那么明年这两家央企可能也会在青岛收手。而青岛本土房企的领头羊，至今为止没在青岛拿一块地，反而去了省会济南，这些难道青岛不应该反思吗?

  青岛市自规局于2024年3月和9月两次发文优化居住用地的供应和规划政策，其中第一批次政策以土地政策为主，同时扩大阳台面积的认定；第二批次政策则主要是关于规划内容，首次明确可以建设户属空中花园。两次出台政策主要可归纳为土地类、公共空间计容免除和户内赠送空间三方面政策。

  今年的5月23日，再次发布“青十条”，涉及计容更宽松（封闭阳台、风雨连廊、入户大堂、公共配套计容细节等。

  小区大堂每处建筑面积不超过200平方米的部分，不计入容积率。小区大堂总数不允许超出2处，大堂及其挑檐、景观设施等附属构件不得突破用地红线。

  鼓励设置无雨归家流线。为方便居民无雨归家和室外休闲，新建居住小区内可局部设置风雨连廊。风雨连廊为单层、两侧无围护结构、顶盖宽度不超过3米的，不计入容积率，计入建筑密度。

  优化调整阳台管控要求。阳台进深不超过2.1米的部分，其围护设施（或围护结构）外表面所围空间水平投影面积的1/2不计入容积率；进深超过2.1米的部分，全部计入容积率。

  每个户型阳台的水平投影面积之和，不应超过该户型套内建筑面积的16%，且不应大于32平方米（原来24平方米）。

  市区和高新区与城阳、西海岸不是一个规则，封闭阳台的新盘，规划时户型图标注为119㎡，到了销售期无奈只能按照128㎡来卖。

  紧箍咒戴着这么紧，那么户型上相比二手房你就很难突破，只能去创新市面上没有的户型。如果开发商找的是不食人间烟火的设计团队，就会出现瑞海地150㎡这种奇怪户型：

  当客户对这种仅有1个南向卧室，且走廊浪费面积巨大的户型有抗性时，这样的产品恐怕就要卖到现房。

  在别的城市拿地开发项目，开发商做出来碾压二手房的好房子，八九个月清盘；在青岛新盘我要折腾两年，打折促销才能卖掉。

  3、如果新房全面接轨成渝等先进城市，那么新房市场还没卖掉的存货怎么办？开发商会不会因为这种不断迭代的风险更不敢拿地了？2025年，青岛有多个四代宅上市，关于四代宅适不适合北方城市的争议也慢慢变得多。

  北方城市无法在露台上种植花花草草，一下大雨全是水、错层之间没有隐私、采光有遮挡……现在青岛的新房，最大的问题是开发商把原来的阳台，一起封进了客厅或者卧室里。你的套内面积是大了，但是也有很多人在看房时指出实际痛点：我们如果把高大上的展示回归于生活痛点的解决，对于小户型改善房来说，白送你个空间存储各种物品，让你有地方晾衣服，你要不要？至于隐私的问题，老王以前家属院，隔壁两户晾衣服都能聊天，都能踩着自家阳台的边沿到隔壁邻居家，有时候忘拿要是就是这么回家开门的，那也没有觉得什么隐私不隐私的。那么，“阳台”宽了一点，你想在阳台上干点啥，或者能干点啥，还怕别人看到？有那隐私的事儿，在家里拉上窗帘再干啊。最后再说采光问题。大家去过麦岛的顶豪君澜吗？君澜的次卧外面有一层装饰框架，对于采光的影响，不亚于错层露台，那么君澜因为这个卖不出去吗？全天采光，是个美好的愿景，但线%需要。更何况，以璞逸世园为代表的4.5代宅，在6.5米挑高的客厅+露台解决了。还有，四代宅也在进化。在一些城市，赠送的露台不一定非要在南向，也可以在东西向，可以在卧室与客厅中间。

  南向采光一点不影响，空中花园也有了，人家华润在济南的爆款产品，青岛就不能有吗？所以，不要杞人忧天，紧箍咒松开，优秀的开发商自然有优秀的产品带过来，市场也会买单。第二，新房得房率这么炸裂，二手房市场继续垮怎么办？这样的一个问题，西安、成都、杭州、重庆不要面对吗？从没买过房子的人，你让他现在买房很难。还是那些买卖过多套房子的人，才对居住品质迭代提升更感兴趣。8月底，老王在青春体育场看球时，和一个一直想在粤港澳大湾区买房的朋友聊天，他说起广州的某个楼盘饶有兴致，但是一说回到青岛，就是一句话：所以，在产品力迭代背景之下，你从政策上“闭关锁国”也好，开放也罢，二手房趋势都很难扭转了。那么我们就不要考虑太多，而是应该学习先进城市，保持新房市场的人气与创新力。还没卖掉的新房被“卷”死怎么办？这确实是个问题。对于开发商而言，如果一个城市产品快速迭代，那就要求他们产品定位和定价更为精准，一些闭门造车的企业确实会很难。问题是，你产品不迭代，有些存量新房就好卖吗？

  而且，当你和中国强二线城市一个标准时，也会吸引更多开发商进来，总比现在没几个开发商愿意拿地强。再就是啊，人家西安在新政出来之后，能够积极努力配合开发商更改规划，允许这一栋楼盖了六层后再加露台，青岛在这样一些方面也应该更高效一点。已经落后了人家那么多，如果再不解放思想，做出改变，那么青岛楼市，可能一年不如一年。

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